Vandaag hebben we het Jaarverslag 2023 van de Stichting HNA ingediend bij de gemeente. En de accountantsverklaring met jaarrekening 2023. Hieronder vindt u beide documenten.
Jaarverslag 2023:
Accountantsverklaring 2023:
Onlangs deed Huurcommissie uitspraak in een zaak waarin een huurder schimmel- en vochtplekken had in haar badkamer door lekkage bij de bovenburen.
Deze bovenburen hadden het appartement net gekocht. De beheerder zette de klacht wel door naar de VVE, maar ondernam verder geen acties. Ook niet toen de VVE niet reageerde.
De huurcommissie gaf de huurder een tijdelijke korting tot 40% van de huur wegens “ernstig gebrek categorie C (zie gebrekenboek)”. Ook werd de verhuurder in het ongelijk gesteld. Deze had niet aan haar verplichtingen voldaan door alleen de klacht door te zetten naar VVE-beheerder.
Citaat:”Het verwijt van de verhuurder dat de gebreken sneller opgelost zouden zijn als de huurder vaker aan de bel getrokken had, slaagt niet. Het behoort tot de verantwoordelijkheid van de verhuurder om na de gebrekenmelding, het herstel voortvarend uit te voeren. Wordt het herstel uitbesteed, dan dient verhuurder hierop toezicht te houden en te controleren of de werkzaamheden adequaat uitgevoerd worden.”
De verhuurder kan nog in beroep gaan tegen deze uitspraak, maar deze uitspraak is heel duidelijk: “de verhuurder dient toezicht en controle uit te voeren op herstel als dat uitbesteed is”. Het antwoord “wij hebben vertrouwen in de deskundigheid van de door ons ingeschakelde bedrijven” is leuk voor die bedrijven, maar ontslaat de verhuurder dus niet van de verplichting om toezicht en controle over herstel te houden.
Alleen huurders met een gereguleerd huurcontract (sociale sector) hebben toegang tot de Huurcommissie. Huurders met een geliberaliseerd huurcontract (vrije sector) niet.
Dus gereguleerd huurcontract? Na 6 weken geen herstel? Start procedure bij Huurcommissie!
Rechters hebben geoordeeld dat verhuurders van vrije sector woningen jarenlang te hoge huren hebben berekend. De vastgoedsector heeft berekend dat dit kan leiden tot €6,4 miljard aan terugbetalingen.
Grote verhuurders die met pensioen- en verzekeringsgeld beleggen, zoals Bouwinvest, Vesteda, ASR en Amvest zijn op de vingers getikt. Zij verhoogden de huren jaarlijks met het inflatiepercentage plus een opslag. Die opslag verschilde per verhuurder en lag tussen de 3% en 5% van de maandhuur.
Omdat die opslag optioneel was, oordeelden kantonrechters dat deze keuzevrijheid leidt tot ‘willekeur’. Het huurprijsbeleid is dan ‘oneerlijk’ en daarmee in strijd met Europese consumentenbeschermingsregels. Verhuurders zijn tegen de uitspraken van de kantonrechters in hoger beroep gegaan en hebben de kwestie ook voorgelegd aan de Hoge Raad.
Wordt vervolgd!
Het is onzeker of de Wet betaalbare huur per 1 juli kan worden ingevoerd. De Tweede Kamer stemde op 25 april in met de wet, maar wel in flink aangepaste vorm. De verwachting was toen al dat de Eerste Kamer advies aan de Raad van State zou vragen over de effecten van de aangepaste wet.
Want een meerderheid van de Eerste Kamer wil de wet zorgvuldig behandelen. BBB heeft zelfs geprobeerd om de wet controversieel te verklaren. En de Eerste Kamerfractie van 50+ had voorgesteld om een extra advies te vragen aan de Raad van State over een onderdeel van het wetsvoorstel. Hierover zou de Eerste Kamer op 21 mei beslissen. In een aansluitende e-mailprocedure in de commissie (die afliep op vrijdag 17 mei 2024, 12.00 uur) heeft de commissie in meerderheid besloten geen voorlichtingsverzoek ter vaststelling door te geleiden naar de plenaire vergadering.
De Eerste Kamer heeft nu 28 mei vastgesteld als datum waarop de Eerste Kamerleden hun schriftelijke inbreng kunnen leveren. Daarna volgt nog een termijn van een aantal weken voor de minister om op die inbreng te reageren.
De gevolgen van de Wet betaalbare huur kunnen groot zijn. Zeno Winkels, directeur Woonbond, waarschuwt in het Parool dat twee onnodige maatregelen in de wetten de sociale woningvoorraad juist laten verminderen. Het artikel is hier te lezen.
Op 2 mei is in de Algemene Leden Vergadering voorgesteld om vanuit het HNA te reageren. Binnenkort meer hierover.
Red Amsterdam Noord en de Actiegroep Amsteldorp hebben ingesproken. Eva Bollen (RAN) vraagt de commissie waar ze met haar klachten heen moet. Men maakt standaard gebruik van !Woon, maar ze mist dan het activistisch escalerend optreden richting de corporaties, dat niet in het pakket zit van !Woon.
Ook de Actiegroep Amsteldorp ervaart dat men buitengesloten wordt door de corporaties.
De door Minderhout van de PvdA ingebrachte Discussienota Kaderafspraken stond ook op de agenda. Een goed initiatief. De kaderafspraken gaan oa. over behoud van huur na woningverbetering, sloop, betere terugkeergarantie (b.v. slechts 1 keer verhuizen), etc. Deze afspraken gaan tussen de corporaties en de FAH en ook de gemeente heeft een belangrijke rol, want zij geven de sloopvergunning af. Amsteldorp valt, als een orde 2 locatie, onder het regime “Niet slopen, tenzij”.
Inspraak vergroot draagvlak, aldus Remine Albers tijdens de behandeling van de Discussienota. Met uitsluiting van bewoners, met name in Amsteldorp, bereik je dat niet. Geef bewoners als het gaat om slopen een 70% recht van instemming. Op 27 juni komt de Discussienota in de Raad.
Een mooie gelegenheid voor een raadsadres van het HNA! Het HNA steunt de acties van Red Amsterdam Noord en Amsteldorp.
Voor 1 juli moéten verhuurders de eindafrekening van de servicekosten over 2023 aan hun huurders versturen.
Check je eindafrekening goed! Staan er kostenposten op die niet vermeld staan in je huurcontract en die dus niet overeengekomen zijn? Zijn het de werkelijk gemaakte kosten? Het loont de moeite om je eindafrekening Servicekosten naast je huurcontract te leggen en bij allerlei diensten na te gaan welke taken daadwerkelijk zijn uitgevoerd en voor welk uurtarief.
Zijn er veranderingen in het servicepakket? Dat kan alleen als 70% van de huurders het goed vindt. Is er iets veranderd in het pakket dat niet voor alle huurders geldt? Dat moeten alleen de huurders waarvoor het geldt het er mee eens zijn.
Extra punt van aandacht bij de eindafrekening over 2023 is de tegemoetkoming energiekosten. De verhuurder moet deze tegemoetkoming doorberekenen aan de huurder. Dit geldt ook voor blokverwarming. De verhuurder moet deze Tijdelijke Tegemoetkoming Blokaansluiting aanvragen en doorberekenen in de servicekosten.
Kloppen de bedragen niet? Of is de eindafrekening te laat? Dan kun je als huurder in de sociale sector bezwaar maken bij de Huurcommissie. Huurders in de vrije sector hebben alleen de eerste 6 maanden toegang tot de Huurcommissie, daarna moeten zij zich wenden tot de kantonrechter.
En sinds de invoering van de Wet goed verhuurderschap kunnen huurders misstanden melden bij de gemeente. De gemeente kan een boete opleggen als verhuurders nalaten om de servicekosten goed af te rekenen! De gemeente Amsterdam heeft een speciaal Meldpunt ongewenst verhuurgedrag!
Meldt hier problemen over ongewenst verhuurgedrag!
Je Energielabel telt mee in je kale huur! Sinds 1 januari 2008 is het bij verhuur verplicht om een definitief, geregistreerd energielabel te overhandigen.
Er zijn 7 energielabels: A tot en met G. Aan het hoogste label A worden in het Woningwaarderingssysteem (WWS) meer punten toegekend dan aan de lagere labels. Zo werkt het energielabel dus door in je kale huur.
Het loont dus de moeite om ook je energielabel te checken. Dat kun je doen op MijnOverheid.nl. Ga daar naar het kopje ‘wonen’ en klik dan door naar ‘energielabel’. Daar kun je een afschrift van het energielabel downloaden.
Om het energielabel te behouden, dient er wel verduurzaamd te worden. Het kan zijn dat verhuurders een hoger energielabel hebben laten registreren dan feitelijk bij je huurwoning past of dat een oude registratie niet langer klopt. Dan kun je een energie expert inschakelen om een check op de juistheid van het label.
Overigens hebben comfortverbeteringen niet altijd effect op het energielabel. Maatregelen tegen tocht bijvoorbeeld verbeteren wel het comfort, maar dragen niet bij aan een hoger energielabel. Isoleren en het type en de dikte van de isolatie wel. Net als HR++ ramen.
Wil je meer weten over dit onderwerp? Klik hier voor meer informatie van het Energieloket Amsterdam!
Check je energielabel op MijnOverheid.nl!
In mei heeft iedere huurder weer de jaarlijkse brief over de huurverhoging ontvangen. De maximale wettelijke huurverhoging voor 2024 is 5,8% voor de sociale huursector en 5,5% voor de vrije sector. En de meeste verhuurders hebben deze maximale huurverhoging doorgevoerd.
Wil je meer informatie over hoe deze percentages tot stand komen en welke mogelijkheden je als huurder hebt om te reageren en/of bezwaar te maken? Kom dan donderdagavond 23 mei naar het Wooncafe020! Imre Doff van !WOON- Zuid geeft uitleg over de huurverhogingsystematiek. Jan Leegwater van Huurdersbelang Zuid geeft Informatie over de actie ‘Wij weigeren de huurverhoging’. Natuurlijk is er alle ruimte voor het stellen van vragen en het delen van ervaringen.
Let op; je kan de huurverhoging niet aanvechten vanwege gebreken aan de woning. Voor een huurverlaging op grond van gebreken kun je de Huurcommissie inschakelen. Check hier het gebrekenboek van de Huurcommissie! Ook kan je de huurverhoging aanvechten bij de kantonrechter als de huur niet langer in verhouding staat tot het gepleegde onderhoud. De kantonrechter kan besluiten dat je met terugwerkende kracht een deel van de huur terug krijgt, als het onderhoud niet in de pas loopt met de huurverhoging.
Wooncafe020 23 mei 19.00 – 21.00 uur
Huis van de Wijk – Rivierenbuurt – Rijnstraat 115
contact : wooncafe020@gmail.com
Graag vooraf aanmelden!
Bekijk de presentatie hieronder.
PDF Loading...
Bekijk de presentatie hieronder.
PDF Loading...
In zijn inleiding gaf Fred van der Molen, oud hoofdredacteur van NUL20, een schets van 30 jaar woonpolitiek: van Volkshuisvesting naar Woonbeleid. Hoe de sociale huursector werd beperkt tot een voorziening voor degenen die het op eigen houtje niet redden.
En hoe aan de andere kant eigen woningbezit werd gestimuleerd en de weg voor woningbeleggers werd geplaveid. Met cijfers en grafieken liet hij onder meer zien dat er twee keer zoveel geld naar kopers gaat in de vorm van de hypotheekrenteaftrek dan naar huurders in de vorm van huurtoeslag. Daarbij is de hypotheekrenteaftrek vooral in het voordeel van de hogere inkomens en de huurtoeslag in het voordeel van de lagere inkomens. Hij eindigde zijn verhaal positief met de opsomming van nieuwe wetgeving waarmee de overheid de regie weer probeert te pakken.
Als uitsmijter presenteerde hij een paar opvallende cijfers uit het toen net uitgekomen Wonen in Amsterdam (WIA) rapport. Onder andere dat de huurquotes iets afnemen. Wat blijft toenemen is de kloof tussen huur en koop, tussen sociale sector en vrije sector en tussen recent verhuisden en langer zittende bewoners.
Als opmaat naar de discussie presenteerde Jonneke Bekkenkamp een aantal sheets die gebruikt zouden kunnen worden op actieposters. Bijvoorbeeld ‘De woningbouwcorporaties zijn stichtingen. Stichtingen mogen geen winst maken. Daarom heet de winst van de corporaties resultaat. De opbrengst gaat naar de staat.’
De discussie onder leiding van Jaap Draaisma spitste zich toe op meer verschillen tussen huurders en kopers. Kopers hebben meer verhuismogelijkheden, worden rijker van de waardestijging van hun woningen (huurders armer, vanwege opname WOZ waarde in puntenstelsel), hebben in de regel hun huis in 30 jaar afbetaald (huurders betalen steeds meer voor mindere huizen; zelfs de regel dat je na je pensionering geen huurverhoging meer krijgt is afgeschaft) en bij overlijden van de ouders kunnen de kinderen van kopers blijven wonen, mits ze het erfrecht kunnen opbrengen (kinderen van huurders maken weinig kans).
Huurders zijn ‘losers’ is ook een kwestie van beeldvorming die we moeten bestrijden.
Dit zijn de links:
